先日「民法改正　賃貸への影響」で書きましたが、

2020年から施工される約120年ぶりの民法改正に伴う改定で、賃貸も大きく変わることになります。

大きな変更点の一つとして、「目的物の一部利用不能の場合の規定の変更」があります。

【現行民法】

賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した時は、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

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【改正民法】

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

どういうことかというと、例えば上階から漏水があって賃借人の部屋の一部が使えなくなったとき、現行民法では賃借人の請求があってはじめて賃料が減額されることになっていますが、改正後は、賃借人の請求の有無にかかわらず賃料が自動的に減額されることになります😐

ただし、任意規定のため、賃貸借契約書で別の内容を定めたときは、契約書の内容が優先されます。

「自動で減額される」ということのままにしていると、部屋の状況や減額すべき程度を賃貸人が把握できず、賃料についてトラブルのもとになる恐れがあります。

そこで、賃貸借契約書に以下👇のような特約をまずは入れておくことが考えられます。

（賃貸借契約の契約条項例）

賃借人は賃貸物件の一部が利用できなくなったときは直ちに賃貸人に通知するものとし、賃貸人は賃借人と協議の上、利用不能部分の割合を確定するものとする。賃借人が上記の通知をするまでは、利用不能部分があっても賃料は減額されないものとする。（法定研修資料より）

さらに双方や管理会社にとっても安心できるように、この減額の基準と割合をガイドラインで明確にしておくと良いでしょうね😊

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が『居住用建物賃貸借契約書』に「貸室設備等の不具合による賃料の不具合による賃料のガイドライン」の項目を新設しています。

あくまで目安ですが参考にはできるでしょう。上記は本でして、購入しないといけませんが・・・。

まだこれから勉強会などが色々おこなわれることになると思いますので、弊社も賃貸借契約書が賃貸人にも賃借人にもより良いものになるようにしていきます😃